移民海外 Presentation to Consulate, 資本投資者入境計劃 CIES, 海外稅務/資產証明Overseas Taxation 專用

晉高測量師行有限公司
Jointgoal Surveyors Limited

JG Value 晉高測量師行有限公司Jointgoal Surveyors Limited 1993 Hong Kong 2723 1688

晉高測量師行有限公司
Jointgoal Surveyors Limited

JG Value 晉高測量師行有限公司Jointgoal Surveyors Limited 1993 Hong Kong 2723 1688

可以。

在移民的過程中，申請人可能需要評估名下擁有的物業資產的價值(Real estate appraisal /Property Valuation)。如物業屬於『居者有其屋』，仍然可以評估。

已補地價的居屋，由於已經沒有轉讓限制，可以自由在公開市場轉讓，它的價值已等同私人樓宇。 評估時參考類似單位在白表市場的成交價。

至於未補地價的居屋， 則只可以在『居者有其屋第二市場』（居二市場／第二市場／綠表市場）轉讓，單位仍然有一定程度的轉讓限制， 評估時參考類似單位在綠表市場的成交價。業主如希望在公開市場出售單位，必須在付清補地價的金額後，才可在白表市場完成交易 。

在香港, 物業估價(Property Valuations/Real Estate Appraisals)由產業測量師提供。產業測量師一般擁有以下資格:

• 英國皇家特許測量師學會會員Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

  • 英國皇家特許測量師學會(簡稱RICS)成立於1868年, 乃英國皇家特許的獨立專業組織,也是全球廣泛認可的專業學會。RICS於全球超過140個國家和地區擁有逾100,000名測量師會員。

• 香港測量師學會會員Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)

  • 香港測量師學會(簡稱HKIS)成立於1984年, 正式會員逾5,000人, 香港測量師學會亦是世界估價組織協會(WAVO); 國際測量師聯合會 (FIG);’國際估價標準委員會 (IVSC)等國際組織的成員。

• 香港註冊專業測量師(產業測量) Registered Professional Surveyor (General Practice) (RPS(GP))

  • 測量師註冊管理局是一個根據香港法例＜測量師註冊條例（第417章）＞設立的機構, 現有約2,500名不同組別的註冊專業測量師。

移民物業估價 Property Valuation for Immigration Purpose

產業測量師與物業估價 GP Surveyor & Property Valuation

產業測量師 General Practice Surveyor

Qualified Valuer

物業估價日期 Date of Valuation

物業使用狀況 Occupancy Conditions

物業視察Property Inspection

實用面積(Saleable Area)的定義

使用實用面積進行物業估價分析

投資估價法Investment Method of Valuation

餘值估價法Residual Method of Valuation

溢利估價法Profits Method of Valuation

成本估價法 Contractors’ Method

查詢物業估價報告收費 (RFQ)

JG Value 晉高測量師行有限公司Jointgoal Surveyors Limited 1993 Hong Kong 2723 1688

在香港，申請移民外地或者是中外人士移民來港，已經是一件非常普遍和平常的事情。申請移民的人士常常需要委託合資格的測量師為他們的資產進行評估，以便向移民局申報資產，証明自己合乎移民的資格。在香港，物業資產評估的工作由「產業測量師」進行。

本公司自1993年成立以來，經歷了多個移民潮，為大量客戶提供估價報告成功移民海外。近年也專門處理香港投資移民計劃。所有估價報告均由英國皇家特許測量師、香港測量師學會會員及香港註冊專業測量師(產業測量)簽發，用作移民用途，為外國移民部門所認可。

在香港, 物業估價(Property Valuations/Real Estate Appraisals)由產業測量師提供。產業測量師一般擁有以下資格:

• 英國皇家特許測量師學會會員Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

  • 英國皇家特許測量師學會(簡稱RICS)成立於1868年, 乃英國皇家特許的獨立專業組織,也是全球廣泛認可的專業學會。RICS於全球超過140個國家和地區擁有逾100,000名測量師會員。

• 香港測量師學會會員Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)

  • 香港測量師學會(簡稱HKIS)成立於1984年, 正式會員逾5,000人, 香港測量師學會亦是世界估價組織協會(WAVO); 國際測量師聯合會 (FIG);’國際估價標準委員會 (IVSC)等國際組織的成員。

• 香港註冊專業測量師(產業測量) Registered Professional Surveyor (General Practice) (RPS(GP))

  • 測量師註冊管理局是一個根據香港法例＜測量師註冊條例（第417章）＞設立的機構, 現有約2,500名不同組別的註冊專業測量師。

移民物業估價 Property Valuation for Immigration Purpose

產業測量師與物業估價 GP Surveyor & Property Valuation

產業測量師 General Practice Surveyor

外國領事館、香港入境事務處認可的物業估價報告

移民香港－入境事務處修訂資本投資者入境計劃

移民人士擁有居屋, 可否評估?

Qualified Valuer

物業估價日期 Date of Valuation

物業使用狀況 Occupancy Conditions

物業視察Property Inspection

實用面積(Saleable Area)的定義

使用實用面積進行物業估價分析

投資估價法Investment Method of Valuation

餘值估價法Residual Method of Valuation

溢利估價法Profits Method of Valuation

成本估價法 Contractors’ Method

JG Value 晉高測量師行有限公司Jointgoal Surveyors Limited 1993 Hong Kong 2723 1688

移民物業估價

晉高測量師行為移民顧問公司及移民人士，提供物業估價服務，幫助移民人士向移民局申報資產。移民物業估價報告適用於以下情況:

• 移民人士向領事館遞交物業估價報告，証明符合入境資格。

• 根據香港入境事務處「資本投資者入境計劃」(Capital Investment Entrant Scheme)，根據舊制, 申請來港人士需要証明在提出申請前的兩年，擁有不少於港幣650萬元的淨資產。資產類別可以包括各地之物業。

• 根據不同國家稅法，一旦成為當地公民，可能需要向有關國家繳交資產增值稅(即使物業位於香港)。移民人士應在移民前向有關專業人士查詢，如有需要，可委託專業測量師，將個人及家庭各成員所擁有的物業進行估值，以便日後計算資產增值稅，預先作好稅務計劃。

資本投資者入境計劃

申請人必須符合《資本投資者入境計劃的規則》第 2.1(b)段所載的規定，即申請人在遞交申請前的兩年內，一直擁有市值不少於 650萬港元淨值的淨資產或淨資本。

申請人必須填寫資產報表，提交專業物業估價報告及註明物業擁有權的土地註冊處記錄。

Rules for the Capital Investment Entrant Scheme

To qualify for admission under the Scheme, the applicant must have Net Assets to which he is absolutely beneficially entitled with a market value of not less than HK$6.5m net throughout the two years preceding his application.

The applicant must have sufficient evidence of the assets or equity holding at minimum three points of time throughout the specified two years except for bank assets and securities. The three points of time should be evenly distributed throughout the specified two year period.

The date of application lodged is taken as the reference point for the specified two years period.

For the purpose of ascertaining the Market Values of the Real Estate, the applicant is required to provide an Appraisal Report on the real estate. The appraisal report must be performed by a Qualified Appraiser on at least three evenly distributed points of time within the specified two years period.

Check-list of the documents required for Real Estate:

1.    Land Registry Record showing the real estate ownership

2.    Professional Valuation Report

The applicant must obtain a Professional Valuation Report in writing from a Qualified Valuer registered with the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS).

移民物業估價 Property Valuation for Immigration Purpose

產業測量師與物業估價 GP Surveyor & Property Valuation

產業測量師 General Practice Surveyor

Qualified Valuer

物業估價日期 Date of Valuation

物業使用狀況 Occupancy Conditions

物業視察Property Inspection

實用面積(Saleable Area)的定義

使用實用面積進行物業估價分析

投資估價法Investment Method of Valuation

餘值估價法Residual Method of Valuation

溢利估價法Profits Method of Valuation

成本估價法 Contractors’ Method

JG Value 晉高測量師行有限公司Jointgoal Surveyors Limited 1993 Hong Kong 2723 1688

今天，香港人移民海外，已經形成一種風氣。各色各樣的投資移民、專才計劃、技術移民、家庭團聚等等，都是香港人移民海外的常見途徑。

在移民的過程中，申請人必須評估物業資產的價值(Real estate appraisal/Property Valuation)，而且必須由合資格的產業測量師，外國稱為Licensed or Certified Appraiser/ Valuation Surveyor進行估值。

在香港, 物業估價(Property Valuations/Real Estate Appraisals)由產業測量師提供。產業測量師一般擁有以下資格:

• 英國皇家特許測量師學會會員Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

  • 英國皇家特許測量師學會(簡稱RICS)成立於1868年, 乃英國皇家特許的獨立專業組織,也是全球廣泛認可的專業學會。RICS於全球超過140個國家和地區擁有逾100,000名測量師會員。

• 香港測量師學會會員Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)

  • 香港測量師學會(簡稱HKIS)成立於1984年, 正式會員逾5,000人, 香港測量師學會亦是世界估價組織協會(WAVO); 國際測量師聯合會 (FIG);國際估價標準委員會 (IVSC)等國際組織的成員。

• 香港註冊專業測量師(產業測量) Registered Professional Surveyor (General Practice) (RPS(GP))

  • 測量師註冊管理局是一個根據香港法例＜測量師註冊條例（第417章）＞設立的機構, 現有約2,500名不同組別的註冊專業測量師。

移民物業估價 Property Valuation for Immigration Purpose

產業測量師與物業估價 GP Surveyor & Property Valuation

產業測量師 General Practice Surveyor

Qualified Valuer

物業估價日期 Date of Valuation

物業使用狀況 Occupancy Conditions

查詢物業估價報告收費

今天，香港人移民海外，已經形成一種風氣。各色各樣的投資移民、專才計劃、技術移民、家庭團聚等等，都是香港人移民海外的常見途徑。

在移民的過程中，申請人必須評估物業資產的價值(Real estate appraisal/Property Valuation)，而且必須由合資格的產業測量師，外國稱為Licensed or Certified Appraiser/ Valuation Surveyor進行估值。

晉高測量師行有限公司為移民顧問公司及移民人士，提供物業估價服務，幫助移民人士向移民局申報資產。移民物業估價報告適用於以下情況:

• 移民人士向領事館遞交物業估價報告，証明符合入境資格。

• 根據不同國家稅法，一旦成為當地公民，可能需要向有關國家繳交資產增值稅(即使物業位於香港)。移民人士應在移民前向有關專業人士查詢，如有需要，可委託專業測量師，將個人及家庭各成員所擁有的物業進行估值，以便日後計算資產增值稅，預先作好稅務計劃。

晉高測量師行有限公司自1993年成立以來，經歷了多個移民潮，為大量客戶提供估價報告成功移民海外。近年也專門處理香港投資移民計劃。所有估價報告均由英國皇家特許測量師、香港測量師學會會員及香港註冊專業測量師(產業測量)簽發，用作移民用途，為外國移民部門所認可。

在香港, 物業估價(Property Valuations/Real Estate Appraisals)由產業測量師提供。產業測量師一般擁有以下資格:

• 英國皇家特許測量師學會會員Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

  • 英國皇家特許測量師學會(簡稱RICS)成立於1868年, 乃英國皇家特許的獨立專業組織,也是全球廣泛認可的專業學會。RICS於全球超過140個國家和地區擁有逾100,000名測量師會員。

• 香港測量師學會會員Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)

  • 香港測量師學會(簡稱HKIS)成立於1984年, 正式會員逾5,000人, 香港測量師學會亦是世界估價組織協會(WAVO); 國際測量師聯合會 (FIG);’國際估價標準委員會 (IVSC)等國際組織的成員。

• 香港註冊專業測量師(產業測量) Registered Professional Surveyor (General Practice) (RPS(GP))

  • 測量師註冊管理局是一個根據香港法例＜測量師註冊條例（第417章）＞設立的機構, 現有約2,500名不同組別的註冊專業測量師。

移民物業估價 Property Valuation for Immigration Purpose

產業測量師與物業估價 GP Surveyor & Property Valuation

產業測量師 General Practice Surveyor

Qualified Valuer

物業估價日期 Date of Valuation

物業使用狀況 Occupancy Conditions

外國領事館、香港入境事務處認可的物業估價報告

移民香港－入境事務處修訂資本投資者入境計劃

移民人士擁有居屋, 可否評估?

查詢物業估價報告收費

JG Value 晉高測量師行有限公司Jointgoal Surveyors Limited 1993 Hong Kong 2723 1688

香港過往經歷了多個移民潮，熱門的海外國家包括美國、英國、加拿大、澳洲、紐西蘭等。

本公司的估價部門自1993年成立以來，接近二十年間長期為大量業主和移民顧問公司提供詳細物業估價報告(Property Valuation Report)，給各國領事館參考，讓客戶成功移民海外或處理與物業買賣相關的稅務事宜。本公司近年也專門處理香港投資移民計劃(CIES)、優才計劃。

經本公司處理的所有物業估價個案均由 英國皇家特許測量師、香港測量師學會會員及香港註冊專業測量師(產業測量)親自處理，並簽發物業估價報告 ，用於申請移民海外、投資移民香港、買賣物業報稅等用途，為外國領事館(包括美國、英國、加拿大、澳洲、紐西蘭等)及香港入境事務處所認可。

申請移民的資產評估

移民物業估價

產業測量師與物業估價

產業測量師

Qualified Valuer/Appraiser

物業估價日期

物業使用狀況

物業視察Property Inspection

查詢物業估價報告收費

由於影響物業價格的因素會不斷變化，物業市場也會受市場的供求影響，因此，同一個物業在不同時間會有不同的市場價值(Market Value)。建築物本身會因時間的推移，而可能變得陳舊過時, 出現折舊。因此，物業估價是有很強的時間性的。

市場狀況轉變更會令物業價值升值/貶值。測量師進行物業估價時，如果沒有相應的時點(指定的估價日期)，價值便失去了意義。以會計為目的物業估價，一般會以公司的年結日期作為估價時點。

如果是以投資移民為目的估價，一般會以連續兩年內其中三天作為估價時點。申請移民海外國家, 則只需評估現時的物業市值。如成功移民後, 因物業買賣而要繳納稅金, 也有特定的物業估價日期。

產業測量師與物業估價

產業測量師

Qualified Valuer

物業使用狀況

物業視察Property Inspection

實用面積的定義

使用實用面積進行物業估價分析

比較法Comparison Method of Valuation

JG Value 晉高測量師行有限公司Jointgoal Surveyors Limited 1993 Hong Kong 2723 1688

由於影響物業價格的因素會不斷變化，物業市場也會受市場的供求影響，因此，同一個物業在不同時間會有不同的市場價值(Market Value)。建築物本身會因時間的推移，而可能變得陳舊過時, 出現折舊。因此，物業估價是有很強的時間性的。

市場狀況轉變更會令物業價值升值/貶值。測量師進行物業估價時，如果沒有相應的時點(指定的估價日期)，價值便失去了意義。以會計為目的物業估價，一般會以公司的年結日期作為估價時點。

如果是以投資移民為目的估價，一般會以連續兩年內其中三天作為估價時點。申請移民海外國家, 則只需評估現時的物業市值。如成功移民後, 因物業買賣而要繳納稅金, 也有特定的物業估價日期。

產業測量師與物業估價

產業測量師

Qualified Valuer

物業使用狀況

物業視察Property Inspection

實用面積的定義

使用實用面積進行物業估價分析

比較法Comparison Method of Valuation

答: 是。本公司自1993年成立以來，經歷了多個移民潮，為大量客戶提供估價報告成功移民海外。近年也專門處理香港投資移民計劃。所有估價報告均由本公司創辦人-英國皇家特許測量師、香港測量師學會會員及香港註冊專業測量師(產業測量)簽發，用作移民用途，為外國移民部門所認可。

問: 估價目的/用途重要嗎?

答: 估價請求是為了多種目的，估價師掌握此資訊至關重要，這樣才能採用適當的價值基準。根據英國皇家特許測量師學會評估和估價標準(第六版)或香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)規定，物業估價報告內必須註明估價目的。

問: 估價師會進行物業視察嗎?

答: 估價師對物業進行的實地視察，目的是檢查並獲取相關資訊，從而提供物業價值的專業意見。

問: 為什麼需要知道物業的使用狀況?

答: 物業估價報告內會載有於物業的使用狀況(出租、自用或空置)。這因素會影響物業估價高低及估價基礎。

問: 為什麼估價師會知道我的單位仍有未償還的按揭?

答: 這是由於按揭和解除按揭的契約都會在土地註冊處登記，已註冊的文件是可供查閱的公眾紀錄。

問: 為什麼估價師會知道我的單位有屋宇署發出的命令?

答: 這是由於屋宇署(建築事務監督)發出的命令會在土地註冊處登記，並會在命令獲遵從後予以撤銷，因此，已註冊的文件是可供查閱的公眾紀錄。

問: 如何委託你們為我的物業估價?

答: 請填妥查詢表格或致電2723 1688聯絡我們，本公司即由專人回覆。

問: 報告完成後，我如何收取?

答: 本公司的物業估價報告會派遞到客戶指定地點。

除辦公時間外, 我們特設假日派遞物業估價報告服務, 顧客可選擇於星期六、星期日或公眾假期收取報告, 更可指定時段(早上八時至晚上十時內)*。

*部份地區除外

Private property owners may also want to buy a HDB flat in Singapore or want to jointly own a HDB flat with the existing owners. You need to apply for an exemption from HDB. HDB may consider granting exemption to exceptional cases based on the merits of each case. If you own an overseas property, you are required to submit title deed of your property and a Property Valuation Report from a Licensed Valuer in that country.

For instance, if you already owned a property in Hong Kong through acquisition, will, letters of administration, gift or etc., and you want to become an owner of a HDB flat in Singapore, you need to obtain an exemption from HDB first. When applying for such an exemption, you must submit a formal Property Valuation Report prepared and signed by a qualified surveyor/property valuer in Hong Kong with professional qualifications such as:

• Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

• Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)

• Registered Professional Surveyor (General Practice) RPS(GP)

In order to avoid unnecessary delay, applicant must make sure that the Property Valuation Report submitted satisfied the requirements of the HDB.

產業測量師

Qualified Valuer

物業估價日期

物業使用狀況

物業視察Property Inspection

實用面積的定義

使用實用面積進行物業估價分析

比較法Comparison Method of Valuation

JG Value 晉高測量師行有限公司Jointgoal Surveyors Limited 1993 Hong Kong 2723 1688

在香港, 認可的物業估價由產業測量師提供。產業測量師General Practice Surveyors一般擁有以下專業資格:

• 英國皇家特許測量師學會會員Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

  • 英國皇家特許測量師學會(簡稱RICS)成立於1868年, 乃英國皇家特許的獨立專業組織,也是全球廣泛認可的專業學會。RICS於全球超過140個國家和地區擁有逾100,000名測量師會員。

• 香港測量師學會會員Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)

  • 香港測量師學會(簡稱HKIS)成立於1984年, 正式會員逾5,000人, 香港測量師學會亦是世界估價組織協會(WAVO); 國際測量師聯合會 (FIG);’國際估價標準委員會 (IVSC)等國際組織的成員。

• 香港註冊專業測量師(產業測量) Registered Professional Surveyor (General Practice) (RPS(GP))

  • 測量師註冊管理局是一個根據香港法例＜測量師註冊條例（第417章）＞設立的機構, 現有約2,500名不同組別的註冊專業測量師。

所撰寫的物業估價報告(Property Valuation Report)為香港特別行政區政府及外國政府, 外國移民局所認可。

申請移民的資產評估

移民物業估價

產業測量師與物業估價

產業測量師

Qualified Valuer

比較法Comparison Method of Valuation

投資估價法Investment Method of Valuation

餘值估價法Residual Method of Valuation

溢利估價法Profits Method of Valuation

成本估價法 Contractors’ Method

查詢物業估價報告收費

JG Value, Jointgoal Surveyors,Jointgoal Surveyors Limited,晉高測量師行 ,晉高測量師行有限公司

香港是國際大都會, 吸引著不少海外人士移民來香港。香港政府於2003年10月推出資本投資者入境計劃(Capital Investment Entrant Scheme/CIES)。截至2010年底，入境事務處共收到16600宗申請 。其中 8924名申請已獲正式批准在港居住，1268 名申請人已獲原則上批准。

2010年10月14日起，入境事務處修訂資本投資者入境計劃(CIES)， 新措施不影響在此日期前已遞交的申請。 入境事務處會沿用舊制審批有關申請，即以650萬港元為投資門檻，並接納物業為許可的投資項目(Permissible investment asset (PIA)) 。如申請人於新例生效(2010年10月14日)前6個月內，投資不少於650萬港元的投資，並已完成交易、有關申請仍會沿用舊制處理，即繼續接納房地產為許可的投資項目。

申請人需要評估物業資產的價值(Property Valuation)，而且必須由合資格的產業測量師(Valuation Surveyor)進行估值。在香港, 物業估價(Property Valuation/Real Estate Appraisal)由產業測量師提供。產業測量師一般擁有以下資格:

• 英國皇家特許測量師學會會員Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

  • 英國皇家特許測量師學會(簡稱RICS)成立於1868年, 乃英國皇家特許的獨立專業組織,也是全球廣泛認可的專業學會。RICS於全球超過140個國家和地區擁有逾100,000名測量師會員。

• 香港測量師學會會員Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)

  • 香港測量師學會(簡稱HKIS)成立於1984年, 正式會員逾5,000人, 香港測量師學會亦是世界估價組織協會(WAVO); 國際測量師聯合會 (FIG);’國際估價標準委員會 (IVSC)等國際組織的成員。

• 香港註冊專業測量師(產業測量) Registered Professional Surveyor (General Practice) (RPS(GP))

  • 測量師註冊管理局是一個根據香港法例＜測量師註冊條例（第417章）＞設立的機構, 現有約2,500名不同組別的註冊專業測量師。

移民物業估價 Property Valuation for Immigration Purpose

產業測量師與物業估價 GP Surveyor & Property Valuation

外國領事館、香港入境事務處認可的物業估價報告

移民香港－入境事務處修訂資本投資者入境計劃

移民人士擁有居屋, 可否評估?

產業測量師 General Practice Surveyor

Qualified Valuer

物業估價日期 Date of Valuation

物業使用狀況 Occupancy Conditions

物業視察Property Inspection

查詢物業估價報告收費 (RFQ)

JG Value 晉高測量師行有限公司Jointgoal Surveyors Limited 1993 Hong Kong 2723 1688

移民海外 Presentation to Consulate, 資本投資者入境計劃 CIES, 海外稅務/資產証明Overseas Taxation 專用

根據差餉物業估價署分類, 香港住宅可以依面積分為:

• 中小型單位

• 大型單位

差餉物業估價署會根據上述分類，將同類型的物業成交個案進行分析，總結出價格及租金走勢。

在香港, 正式的物業估價(物業估值Property Valuation)服務都是由『測量師』(Surveyors)提供的，而測量師一般都是英國皇家特許測量師、香港測量師學會會員及香港註冊專業測量師(產業測量)會員。不過『測量師』只是一個統稱，『測量師』其實可以分為建築測量師、土地測量師、工料測量師、產業測量師等等。各種測量師各有專長，其中『產業測量師』(General Practice Surveyors)的其中一項主要工作，就是提供物業估價(Property Valuation)的專業意見。

在香港, 物業估價由產業測量師提供。產業測量師一般擁有以下資格:

• 英國皇家特許測量師學會會員Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

• 香港測量師學會會員Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)

• 香港註冊專業測量師(產業測量) Registered Professional Surveyor (General Practice) (RPS(GP))

英國皇家特許測量師學會(簡稱RICS)成立於1868年, 乃英國皇家特許的獨立專業組織,也是全球廣泛認可的專業學會。RICS於全球超過140個國家和地區擁有逾100,000名測量師會員。

香港測量師學會(簡稱HKIS)成立於1984年, 正式會員逾5,000人, 香港測量師學會亦是世界估價組織協會(WAVO); 國際測量師聯合會 (FIG);’國際估價標準委員會 (IVSC)等國際組織的成員。

測量師註冊管理局是一個根據香港法例＜測量師註冊條例（第417章）＞設立的機構, 現有約2,500名不同組別的註冊專業測量師。

產業測量師

Qualified Valuer

物業估價日期

物業使用狀況

物業視察Property Inspection

實用面積的定義

使用實用面積進行物業估價分析

比較法Comparison Method of Valuation

我們提供物業估價服務時, 最常用的物業估價方法是比較法(Comparison Method of Valuation), 也可稱為直接比較法或市場法。 重點是將物業與其他接近估價日期成交的類似物業進行比較, 對這些成交價做適當的調整和分析, 以求取物業的客觀合理市值。

這個方法適用於具有交易性的物業, 包括一些發展用地、住宅、工廠、寫字樓及商舗等。一些很少在市場上交易的物業, 例如特殊廠房、學校及教堂等則難以使用此方法進行物業估價。

產業測量師 General Practice Surveyors

Qualified Valuer

物業估價日期 Date of Valuation

物業使用狀況 Occupancy Conditions

物業視察Property Inspection

實用面積(Saleable Area)的定義

使用實用面積進行物業估價分析

投資估價法Investment Method of Valuation

餘值估價法Residual Method of Valuation

溢利估價法Profits Method of Valuation

成本估價法 Contractors’ Method

查詢物業估價報告收費 (RFQ)

JG Value 晉高測量師行有限公司Jointgoal Surveyors Limited 1993 Hong Kong 2723 1688

是其中一種物業估價方法, 根據物業可獲得的租金收入、租期及市場回報率等資料, 進行物業估價。

產業測量師

Qualified Valuer

物業估價日期

物業使用狀況

物業視察Property Inspection

實用面積的定義

使用實用面積進行物業估價分析

比較法Comparison Method of Valuation

餘值估價法Residual Method of Valuation

溢利估價法Profits Method of Valuation

查詢物業估價報告收費

有一些物業在市場上沒有比較理想的成交個案，例如學校、敎堂等特殊物業都適合用成本估價法進行物業估價。

產業測量師

Qualified Valuer

物業估價日期

物業使用狀況

物業視察Property Inspection

實用面積的定義

使用實用面積進行物業估價分析

比較法Comparison Method of Valuation

投資估價法Investment Method of Valuation

餘值估價法Residual Method of Valuation

溢利估價法Profits Method of Valuation

查詢物業估價報告收費

假設從發展土地可以獲得的總發展價值，扣除發展成本(建築成本、發展商利潤、專業費用、市場推廣、交易費用和利息開支等。同時考慮到所需要的發展年期。餘下的部份便是土地的現時市值。

產業測量師

Qualified Valuer

物業估價日期

物業使用狀況

物業視察Property Inspection

實用面積的定義

使用實用面積進行物業估價分析

比較法Comparison Method of Valuation

投資估價法Investment Method of Valuation

溢利估價法Profits Method of Valuation

成本估價法 Contractors’ Method

查詢物業估價報告收費

參照使用物業所可以獲得的收益和支出的差額，計算出利潤，代表著假想業主與假想租客之間可予分配的餘額，假想租客的市場份額是他投資的回報。餘下的部份便是假設業主的租金。

產業測量師

Qualified Valuer

物業估價日期

物業使用狀況

物業視察Property Inspection

實用面積的定義

使用實用面積進行物業估價分析

比較法Comparison Method of Valuation

投資估價法Investment Method of Valuation

餘值估價法Residual Method of Valuation

查詢物業估價報告收費

運輸及房屋局2008年10月10日公布，統一了「實用面積」(Saleable Area)的定義。統一後的「實用面積」是指單位的面積，以及露台(balcony)和工作平台(utility platform)(如有)的面積的總和。

至於物業的其他地方面積，例如窗台(bay window)，則會逐項列出，但不包括在「實用面積」之內。統一後的定義與香港測量師學會《量度作業守則》定義相同。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積，包括露台(balcony)及外廊，但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時，是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。

「實用面積」不包括 : 窗台(bay window)、天井、花園、庭院、平台、車位、 樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。

物業估價日期

物業使用狀況

物業視察Property Inspection

使用實用面積進行物業估價分析

比較法Comparison Method of Valuation

物業估價報告內，一般會列出物業的使用狀況──出租(Leased out)、自用(Owner-occupied)或空置(Vacant)。這是由於物業使用狀況(例如凈租金收入的多少, 租期的長短等)對物業估價(property valuation)高低也有影響。在進行物業估價時，如果物業是出租予第三者使用，業主就需要提供有關租金凈值、租期及其他相關的資料予測量師(Surveyors)參考。

產業測量師與物業估價

產業測量師

Qualified Valuer

物業估價日期

物業使用狀況

物業視察Property Inspection

實用面積的定義

使用實用面積進行物業估價分析

比較法Comparison Method of Valuation

進行物業估價(Property Valuation)時，一般會採用實用面積(Saleable Area)分析。物業估價報告內亦會列出物業本身的實用面積。由於分析時同樣會考慮到其他物業的實用面積，因此，不存在低估的問題，除非實用面積的數字有偏差。導致實用面積的數字有出現偏差的原因之一是物業間隔曾被改動，又或者出現了僭建物，令實際佔用的面積與真正的實用面積有偏差。

產業測量師

Qualified Valuer

物業估價日期

物業使用狀況

物業視察Property Inspection

實用面積的定義

使用實用面積進行物業估價分析

比較法Comparison Method of Valuation

The applicant has to obtain a Professional Valuation Report in writing from a Qualified Valuer registered with the relevant professional bodies such as Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS) or The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

• to assist the applicant to demonstrate that he/she meets the requirements of the immigration schemes or policies.

• to qualify for admission under the immigration schemes or policies, the applicant should have Net Assets to which he is absolutely beneficially entitled with a market value of not less than a certain amount preceding his application. The application should have supporting documents such as a property valuation report or an appraisal report signed by a qualified valuer.

移民物業估價 Property Valuation for Immigration Purpose

產業測量師與物業估價 GP Surveyor & Property Valuation

產業測量師 General Practice Surveyor

Qualified Valuer

物業估價日期 Date of Valuation

物業使用狀況 Occupancy Conditions

物業視察Property Inspection

實用面積(Saleable Area)的定義

使用實用面積進行物業估價分析

投資估價法Investment Method of Valuation

餘值估價法Residual Method of Valuation

溢利估價法Profits Method of Valuation

成本估價法 Contractors’ Method

查詢物業估價報告收費 (RFQ)

為業主進行物業估價時, 業主常常問測量師是否需要入屋睇樓。

其實，物業視察在物業估價過程中是十分重要的。舉例說每個單位的方向景觀都不同，即使是相同的單位，但樓層高低都會令景觀不盡相同，是影響物業市值高低的重要因素之一。此外，物業視察可以讓測量師獲得和核實很多與物業估價相關的資料。因此，業主應盡量配合測量師，安排一次物業視察。

Property Valuation Report – Presentation to Consulate

移民物業估價 Property Valuation for Immigration Purpose

產業測量師與物業估價 GP Surveyor & Property Valuation

產業測量師 General Practice Surveyor

Qualified Valuer

物業估價日期 Date of Valuation

物業使用狀況 Occupancy Conditions

物業視察Property Inspection

實用面積(Saleable Area)的定義

使用實用面積進行物業估價分析

投資估價法Investment Method of Valuation

餘值估價法Residual Method of Valuation

溢利估價法Profits Method of Valuation

成本估價法 Contractors’ Method

查詢物業估價報告收費 (RFQ)

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